Ce que ce site calcule, et ce qu'il ignore

Ce site cherche les biens en vente sous leur valeur, en comparant leur prix demandé à ce que les immeubles voisins se vendent réellement. Il ne vend rien, ne met en relation avec personne, et n'est pas une agence. Il lit des données publiques et des annonces, et dit ce qu'il en déduit — y compris quand il ne sait pas.

Page à jour du 22 septembre 2026.

1La couverture

La carte des valeurs couvre tout le département. Les annonces, elles, ne sont relevées que sur la commune-centre pour Bordeaux, Lille, Lyon et Montpellier — et sur l'ensemble du territoire pour Paris et les trois départements de la petite couronne. Un secteur sans annonce n'est donc pas forcément un secteur sans rien en vente : il peut être hors du périmètre de collecte, et la carte le dit.

2D'où viennent les chiffres

3Comment la valeur d'un bien est calculée

Trois étapes, dans cet ordre.

1. Les ventes réelles de l'immeuble

Quand un immeuble a connu assez de ventes depuis 2021, ce sont elles qui parlent. Les prix sont ramenés à l'année 2025 pour être comparables entre eux. Quand l'immeuble n'a pas assez de ventes, ce sont celles du voisinage immédiat.

2. Un modèle statistique national

Un modèle unique, entraîné sur les annonces des huit départements (les prix demandés, pas les prix de vente), apprend ce que valent la surface, le nombre de pièces, l'étage, le type de bien, le DPE, l'époque de construction et l'emplacement. Il est national et non local : testé contre des modèles par ville et par département, il fait au moins aussi bien partout, et nettement mieux là où les ventes sont rares.

3. On retient la plus basse des deux

Un bien n'est annoncé « sous sa valeur » que s'il l'est selon les deux références. C'est un choix prudent : il fait manquer des occasions, il évite d'en inventer.

Une annonce que vous apportez

L'onglet « Estimer une annonce » fait le même calcul pour une annonce trouvée ailleurs. Le site lit sa page une fois, à votre demande ; si le portail refuse d'être lu, il vous demande le prix et la surface, sans jamais contourner ce refus. Une annonce ne montre souvent qu'une zone : la valeur couvre alors tous les immeubles de cette zone, et la fourchette s'élargit d'autant. L'adresse, si vous la connaissez après une visite, la resserre. La seconde référence ne sert que si le texte de l'annonce a pu être lu ; sans lui, seule la première parle. Le délai de vente médian et le nombre de biens en vente autour viennent des annonces relevées en ligne, et la fiche le dit. Une annonce que vous apportez ne sert qu'à vous : elle n'entre dans aucune statistique, aucune autre fiche, aucun apprentissage.

4Ce que le site mesure de sa propre précision

Un estimateur qui ne publie pas son erreur demande qu'on le croie sur parole. Voici la nôtre : l'écart médian entre l'estimation et le prix réellement payé, mesuré sur des biens que le modèle n'a jamais vus pendant son entraînement.

Ces chiffres bougent à chaque mesure. Entre celle du 6 septembre et celle du 17 — qui a ajouté les trois départements de la petite couronne et des ventes plus fraîches — l'erreur a baissé dans les cinq villes d'origine aussi : Bordeaux de 10,5 % à 9,9 %, Montpellier de 10,8 % à 10,5 %, Lille de 11,0 % à 10,8 %. Le modèle est national : ce qu'il apprend quelque part sert partout.

Là où c'est possible, chaque fiche de quartier affiche l'erreur mesurée sur ce secteur précisément, et pas la moyenne de la ville. Une estimation vaut ce que vaut son quartier.

Et les biens signalés, qu'est-ce qu'ils deviennent ?

Une estimation juste ne suffit pas : encore faut-il que les biens signalés se comportent comme des affaires. Chaque nuit, le verdict rendu sur chaque annonce est archivé ; chaque dimanche, un programme le confronte à ce que ces biens sont devenus. Trois épreuves, sur les biens (les republications d'une même annonce sous un nouvel identifiant sont regroupées) et sur une cohorte propre : uniquement ceux apparus pendant la fenêtre d'observation, jugés dans les trois jours.

Mesure du 18 octobre 2026, à Paris, où l'historique est le plus long. Elle porte sur deux modèles : celui qui sert aujourd'hui tout le site, et celui qui tournait à Paris jusqu'au 21 septembre, dont les verdicts ont plus de recul.

Le modèle qui sert le site — fenêtre du 20 septembre au 18 octobre, 2 944 biens dans la cohorte propre. Aucune épreuve n'est encore démontrée : deux vont dans le sens du site, la troisième à rebours. Quatre semaines, c'est court : à trois semaines, seuls 51 biens signalés sont observables.

Le modèle qui tournait à Paris jusqu'au 21 septembre — fenêtre du 13 août au 18 octobre, 3 405 biens dans la cohorte propre, tous jugés avant le 21 septembre et suivis depuis. Une épreuve sur trois est démontrée ; il y en avait deux le 27 septembre. Les trois vont dans le sens du site.

Sur ce même modèle, plus la décote est forte, plus le bien part vite, même si l'écart s'est resserré : trois semaines après son premier verdict, 27 % des biens affichés à plus de 20 % sous leur valeur sont partis (32 % au 27 septembre), 25 % entre 10 et 20 % sous leur valeur, et 20 % environ de ceux affichés au-dessus.

« Parti du marché » veut dire vendu, retiré ou expiré : les portails ne le disent pas, et nous ne le savons donc pas. Une vente réelle n'apparaît dans les données publiques que des mois plus tard. Le modèle de Paris mesuré ici et le modèle national d'aujourd'hui, tous deux appris sur les prix demandés, désignent des biens proches, sans être les mêmes (le 22 septembre : corrélation 0,82 sur 54 705 verdicts comparés, 56 % des biens signalés en commun). Ce chiffre ne compare pas les deux références que le site combine : le modèle national et les ventes de l'immeuble s'accordent moins (le 31 octobre : corrélation 0,60 sur 44 575 annonces ; près de six biens sur dix que le modèle dit sous leur valeur le sont aussi selon les ventes). Le registre du modèle d'aujourd'hui tranchera avec quelques semaines de plus. La mesure est refaite chaque dimanche, et cette page publie la dernière, pas la meilleure : fin septembre, elle était plus favorable.

5Ce que le site ne sait pas

C'est la partie qui compte le plus. Cinq limites, connues et non résolues.

6Ce que ce site ne fait pas

7À quel rythme tout cela bouge

• Les annonces sont relevées chaque nuit, et l'estimation de chacune est recalculée dans la foulée.
• Le modèle est réentraîné régulièrement sur les ventes les plus fraîches.
• La carte des valeurs est reconstruite quand une source publique est mise à jour.

Chaque fiche affiche la date du relevé de son annonce. Un bien peut avoir été vendu ou retiré depuis.

8Réserve, et contact

Le site est en prototype, développé et exploité par une personne seule. Une erreur, une question, une remarque : écrivez-moi, je lis tout.